跪求一关于产权式酒店公寓的现状及发展论文一篇

产权式酒店成功例子：海南海棠湾世知度假酒店 产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐。产权式酒店成功例子通过近几年的探索越来越多。产权式酒店就只是一个概念，是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。海棠湾世知度假酒店属于产权式酒店成功例子，它是由外交部世界知识出版社印刷厂投资兴建的大型产权式旅游度假酒店，位于我国最南端的热带滨海旅游城市，坐落于三亚与陵水交界处的海棠湾畔。距三亚市区30余公里，交通便利，酒店以养老、休闲、旅游、度假经营为主，娱乐设施齐全，服务周到。酒店分为5期建成，从1998年一期建成突入使用，到2008年5期全面竣工，酒店的经营状态良好，应该说是一个很成功的案例！产权式酒店成功例子海棠湾世知度假酒店所在地海棠湾，它与亚龙湾，大东海湾，三亚湾，崖洲湾并列三亚五大湾。海棠湾地理位置优越，海岸线长25公里，而海棠湾世知度假酒店则依海而居，距海仅150米。此地气候宜人，环境优美，空气清新，年均气温24℃，冬无严寒，夏无酷暑，一年四季皆可游泳。现已建成别墅、豪华套房、家庭公寓、标准客房800余间（套）。有景观式淡水泳池、高尔夫练习场、海滨娱乐场、会议中心、商务中心、各式餐厅、露天咖啡厅等。是休闲度假、康复疗养、商务会议的理想场所。海棠湾世知度假酒店属于产权式酒店成功例子，它与海南岛特殊地理环境是有关系的，海南岛的环境质量资源在全国名列第一，被誉为“一个未受污染的长寿岛”和“天然氧吧”。这是海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南旅游房地产业和酒店业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。海南大力发展产权式酒店，打造产权式酒店成功例子，带动地区经济发展。目前海南新一届省委坚持建设更加开放的国际旅游岛，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业，有效拉动了海南的旅游房地产开发和高端酒店建设以及产权式酒店的发展。国外产权式酒店的三大投资管理模式 富裕社会所带来的社会大众化旅游高潮的出现，形成了全球最大的旅游产业，从而激发起各类社会资本对旅游房地产的投资开发，其中也包括社会中产阶级私人及家庭对旅游房地产的投资和消费热情。 国际旅游房产私人投资管理模式包括澳大利亚的共管模式、欧洲分时度假模式以及美国的有限合伙投资模式。 企业策划1 澳大利亚产权式公寓（Strata title共管公寓）企业策划模式 澳大利亚产权式住宿（STRATA TITLE HOTEL）业态的发展迅猛，其产权式所有权结构很好推动了澳大利亚的服务式公寓的投资，借此服务式公寓也就一间间地卖给了散户投资者，而散户投资者也就获得个人的产权。 服务式公寓产权式所有权的形式能为各主要投资人带来以下的收益： 对于开发商来说，比建造全服务酒店来说，服务式公寓的造价相对较低；由于获得预售承诺而减少了开发风险；通过预售给个人购买者，内部退出机制；由于预售押金和开发贷款，对资本的要求降低；拥有大量的市场需求。 ??对业主来说，进入住宿业（公寓经营）投资只需要较少的资金；大多数公寓管理方案能为个人投资者提供有限使用优惠，以及使用其它设施的折扣；若收益足够高时（即综合出租率和房价后），业主便可得到直接的运营收益；不用承担管理责任（指定的运营商将承担招徕客源的责任，当然这需要支付一定费用）；可二次出售的法定房地产权益；依据不同项目和客户需求可灵活使用或租赁；经理的收益与运营绩效和利润挂钩；可以用于抵押贷款。 对于运营商，与传统酒店相比，可获得更多的管理费用和利润分成；与数量较少，竞争异常激烈的传统酒店市场比较，管理公寓项目能够获得更多的连锁品牌冠名机会；如果公寓项目的商业模式合理，运营商和业主之间将形成良好的合作关系；与实力较强的开发商形成合作关系，将会定期得到新的管理项目，以及运营收入。 企业策划2 欧洲分时度假企业策划模式 时权酒店（Time Share Hotel）起源于欧洲20世纪60年代。第一家时权酒店的概念是在法国阿尔卑斯山脉地区的一家名为“Superdevoluy”的滑雪度假村诞生的。其卖点是该度假村能保证每一个购买该度假村某一时断的消费者能在预定的时间内来此滑雪度假。对该度假村开发商而言，由于把未来的使用权提前销售给购买者，从理论上来讲，开发商已提前收回了开发成本和利润；对时权购买者而言，这种方式能保证他们能用较低的价格（一次性买断）获得预设时间里，特别是旅游旺季时能使用该度假村的权利。 时权酒店（Timeshare Hotel）是指消费者或个人投资者买断了该酒店在每年某一特定时间里的若干年使用权。其概念就是“分时度假”，既度假村酒店的开发商，将酒店每间客房的使用权每年按周划成52份，用优惠的价格按份儿销售给顾客。顾客每购买一份就拥有一定期限内(一般为20至40年)在这一住所每年住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益，以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。由于购买者购买的时权是某一特定的度假酒店，但购买者又不可能一辈子都在同一地方度假，因此，为了便于销售，又出现了时权交换公司。时权交换公司是指为不同地区或国家的时权购买者提供相互交换的平台，为时权购买者在不同地区旅游度假创造了条件。在国外，时权购买者一般都是事业有成，接受过良好教育的中等偏上的中产阶层，平均年龄在49岁左右。 典型的时权酒店是具有类似于公寓式的房间，提供传统度假村所需的餐饮，休闲，娱乐等设施，以及与之相应的服务。其经营模式是开发商在把该度假村的使用权售出时，成立使用权购买者委员会，由购买者委员会和开发商共同雇佣管理人员或酒店管理公司来进行管理。在美国，购买时权酒店的消费者不仅不能从购买行为中获利，反而每年还必须向时权酒店管理公司交付维修保养和管理费用。1994年，美国的时权酒店购买者平均支付的此类费用是600美金。正如Stutts and Worthman（2001）指出的，购买时权酒店的消费者应把它看成是一种能享受和使用的商品，而不能把它当作是一项投资。 企业策划3 美国有限合伙投资及权益性投资基金 20世纪60年代初期在美国出现的，以商业不动产为主要投资对象的有限合伙投资和房地产投资信托基金（REITs）等房地产金融创新模式，不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。 有限合伙投资是美国早期辛迪加企业最常使用的投资形式。辛迪加企业主要是为中、小投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的商业经营活动提供机会的一种投资形式。房地产辛迪加企业专业从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销等活动，可以被看成辛迪加的参与者的收益来源主要是服务经营和销售房地产项目的活动。房地产辛迪加企业收购房地产项目时，一般要吸引其他投资者的资金，以构成股本基础；房地产辛迪加企业一般较少投入他们自己的资本，而是更多地以代理人的身份出现，利用房地产投资者们委托给自己的资金，为他们收购、经营和销售房地产，同时收取代理费用。 REITs是一种房地产公司的组织形式，是一种汇合众多个人和机构资金、由专业人员管理、投资房地产资产的投资工具。REITs在上世纪60年代就已存在，源自美国国会在1960年通过的《房地产投资信托法》，但经过了几十年税务和法规上的改良，自1992年起才成为一项具影响力的投资工具，目前已从美国扩展到欧洲和亚太地区。截至2007年底，美国挂牌上市的152家REITs总市值已超过3120亿美元。 REITs按投资对象一般分为两类，一类称为抵押贷款型REITs (MortgageREITs)，其投资对象为证券化了的住房抵押贷款，这一类型的REITs并不多，在全部REITs约占9%。另一类是股权型REITs (Equity REITs)，美国绝大多数REITs属于此类，REITs往往指得就是股权型REITs。这种REITs专注于对旗下物业的经营管理，以获得租金收入为目标。由于股权型REITs一般会集中持有某一类的物业，如酒店式公寓、酒店/旅馆、写字楼、购物中心、工业设施等。 企业策划二 ?产权式酒店在国内的发展 90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，国内最先引入产权式酒店模式企业策划的是海南省三亚市，当时是1995年。从2001 年起开始风靡全国。 截至2003年末，全国星级酒店共9751家，产权式酒店在数量上占到了它的1/50,而操作成功的比例占到产权式酒店总数的20％左右，所在区域一般都是在泛珠三角地区、长三角地区、环渤海湾区域。到目前为止，北京、上海、海南、厦门、兰州、昆明、深圳等地都相继建设并推出了形式各异的产权式酒店。 ???目前国内的产权式酒店大约有700多家，遍布20多个省、自治区、直辖市。