深圳一年600个亿的市场，长租公寓是否迎来了“最好的时代”？

我看未必，有两点我不认同：

1：深圳一年的长租公寓市场，远远不止600亿！

根据目前深圳南山、福田、罗湖的公寓均价，单间在3200元左右，一室一厅在5000元左右。深圳有租房需求的总人口在1300万，公寓需求在600万，城中村容纳700万，按照一年一个人在租房消费4万元来计算，深圳的长租公寓市场在1600亿。

2：长租公寓存在金融风险

长租公寓分为两种经营形态，一种是品牌公寓，一种是个人改造（二手房东），深圳的品牌长租公寓，已经成为一种资产包的形式在经营，既品牌为了快速占领长租公寓市场，高价拿房，然后装修升级，最后租出去，很多与租客签的是一年合同，租客每个月交房租，相当于还贷款，长租公寓一次性收取了一年的房租，这种商业模式其实存在很大金融风险。对租客，对金融机构都有很大影响。

下面说下二手房东，在一二线城市，从事二手房东的人数大概有超过500万，因为一二线城市的常住人口远远超过户籍人口，所以租房需求量很大，这样导致中间商赚差价。通常有两种形式，一种是低价拿房，然后赚取差价再租出去，另一种低价拿房，然后进行N+1改造，赚取更多的差价。但是不管哪一种，都需要在原先房子的基础上，进行美化，这样，才能以高价租出去。

这就是我们所说的消费升级。但是消费降级同样也是存在的，甚至深圳的租房降级市场，同样存在千亿市场。

城中村、上下铺公寓、胶囊旅馆，工业区厂房改造的公寓，郊区公寓、郊区工厂宿舍，这些低价的出租房，也是很多打工一族的选择。